Zdanění nájmu (§ 9 ZDP)

Příjem z nájmu daníš sazbou 15 %, část ročního základu nad ~1,76 mil. Kč pak 23 %. Výdaje si můžeš uplatnit dvěma způsoby:

• Paušál 30 % z příjmů (maximálně 600 tis. Kč) — jednoduché, bez dokladů.
• Skutečné výdaje včetně odpisů budovy (bytové domy odpisová skupina 5, 30 let), úroků z úvěru, oprav, pojištění. Odpisy jsou „papírový“ náklad, který reálně neodtéká z kapsy, ale snižuje základ — u financované nemovitosti často vyjde základ blízko nule.

Z nájmu podle §9 neplatíš sociální ani zdravotní pojištění (na rozdíl od §7).

Prodej nemovitosti — časový test

• Nabytí od 1. 1. 2021: osvobozeno po 10 letech vlastnictví.
• Nabytí do 31. 12. 2020: osvobozeno po 5 letech.
• Nezávisle na testu: osvobozeno, pokud jsi v nemovitosti skutečně bydlel 2 roky před prodejem, nebo pokud peníze použiješ na vlastní bytovou potřebu (§ 4b, s oznámením finančnímu úřadu).
• Když test nesplníš ani jednu výjimku → zisk je ostatní příjem (§ 10), daň 15/23 %, bez soc./zdrav.

Bonita FO

Banka má nejraději příjem ze zaměstnání (smlouva na dobu neurčitou, po zkušební době). Doložený nájem započítá obvykle z 60–70 % (dlouhodobá smlouva 12+ měsíců, vykázaný v daňovém přiznání); nedoložený nájem cca 50 %; krátkodobé pronájmy (Airbnb) většinou vůbec.

Zdanění a paušály

Příjem ze samostatné činnosti daníš 15/23 % a navíc platíš sociální a zdravotní pojištění. Výdajové paušály:

• 80 % — řemeslné živnosti, zemědělství, lesní/vodní hospodářství
• 60 % — ostatní (volné) živnosti
• 40 % — svobodná povolání, autorská práva, jiná samostatná činnost
• 30 % — nájem majetku zařazeného v obchodním majetku

Alternativou je paušální daň (3 pásma podle výše a struktury příjmů; 1. pásmo v roce 2026 cca 9 984 Kč/měsíc) — jednou platbou pokryješ daň i pojistné, ale nemůžeš uplatnit slevy a odpočty.

Flip: § 7 vs § 10

• Soustavně / opakovaně → stát to bere jako samostatnou činnost (§ 7) — platíš i sociální a zdravotní.
• Jednorázově → ostatní příjem (§ 10), bez soc./zdrav. — ale tento příjem ti banka většinou nezapočítá do bonity.

Bonita OSVČ — pozor na nízký základ

Banka počítá příjem nejčastěji ze základu daně ÷ 12. A tady je past: čím vyšší paušál, tím nižší základ — 80% paušál znamená, že banka „vidí“ jen ~20 % tvých příjmů. Reálně vyděláváš 150 tis./měsíc, na papíře 30 tis.

Banka obvykle chce 1–2 daňová přiznání a bezdlužnost vůči FÚ, ČSSZ a zdravotní pojišťovně. LTV bývá nižší (často 70–80 %), sazba někdy s přirážkou.

Jak se daní

• Zisk firmy: DPPO 21 % (od roku 2024, platí i 2026).
• Vyplacení zisku tobě jako FO: srážková daň z dividendy 15 %. Kombinace 21 % + 15 % dává efektivní zatížení vyplaceného zisku cca 32,9 %.
• Prodej podílu ve firmě fyzickou osobou je osvobozen po 5 letech držby — a od 1. 1. 2026 bez stropu 40 mil. Kč (ten zůstává jen u kryptoaktiv).
• Mezi firmami (matka–dcera): § 19 participační osvobození — viz sekce o holdingu.

Bonita firmy

Banka nehodnotí tebe, ale firmu: její historii, účetní závěrky, zisk, cash flow. Čerstvá s.r.o. nebo SPV bez historie je pro běžnou banku problém — řeší se to:

• ručením / spoludlužnictvím společníka (FO se zaručí svým příjmem a majetkem),
• vyššími vlastními zdroji (nižší LTV),
• zástavou další nemovitosti,
• volbou banky, která firemní/investiční financování umí.

Kdy s.r.o. dává smysl

• Budování většího portfolia (škálování, oddělení od osobního majetku).
• Reinvestice zisku za 21 % bez okamžité osobní daně.
• Exit prodejem podílu (osvobozeno po 5 letech) místo prodeje nemovitosti.
• Holdingová struktura a oddělení rizik.

Princip

MATKA s.r.o. (holding, jen drží podíly, nefakturuje) vlastní dceřiné SPV — každá dcera drží jednu nemovitost nebo malé portfolio. Volitelně servisní s.r.o. (plátce DPH) na služby a fakturaci navenek.

§ 19 — participační osvobození

• Když dcera vyplatí dividendu matce, je u matky osvobozená, pokud matka drží ≥ 10 % podílu ≥ 12 měsíců. Peníze tak „stoupají“ do holdingu bez 15% srážky.
• Když matka prodá dceru (po ≥ 12 měsících, ≥ 10 %), je příjem u matky osvobozen podle § 19. Funguje i u dcery vlastnící nemovitost.

Prodej podílu místo nemovitosti

• Prodáváš firmu (podíl), ne byt → nutná cena obvyklá; převod podílu nepodléhá DPH.
• Odpadají koncoví kupující jako konkurence — kupec je investor, ne člověk hledající bydlení.
• I „neprodejná“ nemovitost se v rámci souboru/balíku prodá snáz.

Bonita „nepatří“ jen jedné entitě — dá se kombinovat:

OSVČ je ta samá fyzická osoba

OSVČ není oddělená entita — je to tatáž fyzická osoba. Příjem z IČO (dílčí základ §7) je proto tvůj osobní příjem a počítá se přímo do bonity FO. Žádné „přelévání“ se neděje, je to jeden a týž poplatník. Banka ho bere z přiznání — ze základu daně ÷ 12, nebo u obratové metody z obratu.

Příjem ze 100% vlastněné s.r.o. → do bonity FO

Jsi-li jediný společník / jednatel, řada bank zohlední příjem z firmy do tvé osobní bonity:

• Mzda / odměna jednatele — nejčistší cesta: banka ji posuzuje jako zaměstnanecký příjem (výplatní pásky).
• Vyplacená dividenda nebo nerozdělený zisk firmy — doloženo přiznáním a účetní závěrkou.
• Obrat s.r.o. — některé banky (např. Raiffeisenbank) akceptují příjem z obratu s.r.o. s jediným majitelem bez zaměstnanců.

Podmínkou bývá historie firmy (ideálně ~2 roky) a kladný hospodářský výsledek.

FO ručí za firemní úvěr

SPV nemá historii, ale ty jako společník máš příjem a majetek. Spoludlužnictví/ručení FO je nejčastější způsob, jak rozjet financování mladé firmy.

Nájem zvedá osobní bonitu

Doložený nájem (60–70 %) i budoucí nájem z kupované nemovitosti se přičítají k tvému osobnímu příjmu — takto si „nabíjíš“ bonitu pro další hypotéku.

Co se sčítá a co ne (DTI)

• Limit DTI (od 1. 4. 2026 u investičních nemovitostí 7×) počítá součet všech tvých úvěrů jako FO — hypotéky, stavební spoření, spotřebitelské i podnikatelské úvěry vedené na tebe.
• Úvěr vedený na firmu se do tvého osobního DTI obvykle nezapočítává — ale pokud za něj ručíš, banka to do rizika promítne.

Zástavní hodnota, ne kupní cena

Banka počítá LTV ze zástavní hodnoty = nižší z kupní a odhadní ceny (§ 86 zákona č. 257/2016 Sb.). Když koupíš pod cenou, LTV se počítá z nižšího čísla — vlastních zdrojů potřebuješ víc, než to vypadá.

Dvě metody ocenění

• Porovnávací — podle cen srovnatelných prodaných nemovitostí.
• Výnosová — podle budoucích nájmů. Umí zvednout bonitu i u nemovitosti, kterou ještě nevlastníš.

DSCR — krytí dluhové služby

Poměr čistého provozního příjmu nemovitosti k roční splátce. Pod 1 = nemovitost nepokryje vlastní dluh. U investičních úvěrů banky obvykle chtějí polštář 1,2–1,4.

Pořadí priorit při výběru úvěru

1. Metodika banky — rozhoduje, kolik ti vůbec půjčí (jak počítá příjem a oceňuje nemovitost).
2. Retence a flexibilita — možnost přesouvat úvěr, refinancovat, hýbat zástavou.
3. Sazba — až třetí. Pár desetin sazby nedožene to, když ti jiná banka půjčí o statisíce víc.

Vlastní bydlení — beze změny

• Max LTV 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %.
• DTI a DSTI jsou pro běžný trh vypnuté (závazný je jen LTV).

Investiční hypotéky — od 1. 4. 2026

• Pro 3. a další obytnou nemovitost nebo nemovitost na pronájem: LTV max 70 % a DTI max 7 (celkový dluh ≤ 7× roční čistý příjem).
• Je to doporučení ČNB, ne závazné nařízení — ale banky se jím v praxi striktně řídí.

• Nemovitost (FO): osvobození po 10 letech (nabytí od 2021) / 5 letech (do 2020); nebo bydliště 2 roky; nebo použití na vlastní bydlení (§ 4b).
• Podíl v s.r.o.: osvobozeno po 5 letech, od 2026 bez stropu.
• Akcie / cenné papíry: osvobozeno po 3 letech, od 2026 bez stropu.
• Kryptoaktiva: strop osvobození 40 mil. Kč zůstává.
• Daň z nabytí nemovitosti (4 %): zrušena od roku 2020 — kupující ji už neplatí.
• DPH u nových staveb: první prodej nové bytové nemovitosti plátcem DPH typicky 12 % (snížená sazba pro bydlení); přeprodej staršího bytu je od DPH osvobozen. Detaily konzultuj.

• Volná zástavní hodnota už splacených nemovitostí je tvá munice — použij ji jako dozajištění místo hotovosti (modeluj v LTV kalkulačce).
• Odpisy a úroky u financovaného nájmu (§9 skutečné výdaje) srazí daňový základ často k nule.
• Neoptimalizuj daně 1–2 roky před hypotékou jako OSVČ — vyšší vykázaný základ = vyšší úvěr.
• Doložený dlouhodobý nájem v daňovém přiznání = banka započítá víc (60–70 % vs ~50 %).
• Výnosová metoda u kupované nemovitosti zvedne bonitu na základě budoucích nájmů.
• Rozlož velké prodeje do více let / hlídej časové testy, ať zisk nespadne do 23 % pásma.
• Exit přes prodej podílu (po 5 letech, od 2026 bez stropu) místo prodeje nemovitosti.
• Buduj historii firmě 2–3 roky, aby na ni banky půjčily i bez tvého ručení.
• Ověř financování SPV u konkrétní banky předem — přístupy se hodně liší.